浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2025）浙03民终5597号
上诉人（原审原告）：郑某某，男，1973年3月25日出生，汉族，住福建省南安市，公民身份号码XXXXXXXXXX********。
委托诉讼代理人：蒋正星，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州某某置业有限公司，住所地浙江省温州市瓯海区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。
法定代表人：董某某，系执行董事兼总经理。
被上诉人（原审被告）：某某信托股份有限公司，住所地河北省石家庄市，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。
法定代表人：卓某某，系董事长。
委托诉讼代理人：李梦华，上海海华永泰（温州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱桂萍，上海海华永泰（温州）律师事务所律师。
原审第三人：奇台县某某开发有限公司，住所地新疆昌吉州奇台县，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。
法定代表人：郑某某，系总经理。
原审第三人：福建省某某工程有限公司，住所地福建省泉州市，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。
法定代表人：林某某，系总经理。
上诉人郑某某与被上诉人温州某某置业有限公司（以下简称温州某某公司）、某某信托股份有限公司（以下简称某某公司）、原审第三人奇台县某某开发有限公司（以下简称奇台某某公司）、福建省某某工程有限公司（以下简称福建某某公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2025）浙0304民初5876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年9月2日立案后，通过阅卷、庭询方式进行了审理。本案现已审理终结。
郑某某上诉请求：1、撤销温州市瓯海区人民法院（2025）浙0304民初5876号民事判决，改判支持上诉人原审全部诉讼请求或发回原审法院重审；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实、适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。（一）案涉不动产抵债协议合法有效，具有法律效力。2022年1月27日，郑某某与温州某某公司签订《某某认购确认单》《某某商品房认购书》，该认购书体现了出卖人、买受人、房屋具体位置，建筑面积、房屋类型、定金、总价款、付款方式、违约责任等，具备商品房买卖合同的主要内容。双方存在真实的商品房买卖关系。案涉认购书签订后，按照某某（中国）内部流程，各方当事人于2022年9月16日签订《抵房协议》，载明“经三方同意并确认将购销合同项下乙方应付款中的人民币2035338元作为抵扣工程款”。即温州某某公司确认并同意以奇台某某公司享有的工程款2035338元作为案涉购房款，剩余不足的购房款258028元，则在福建某某公司享有的工程款中予以抵扣。该抵房协议内容不违反法律强制性规定，抵付标的物与到期债权价值相当，是各方真实意思表示，应认定合法有效。故案涉房屋应归郑某某所有。（二）原审判决适用法律错误。案涉商品房认购书和抵房协议分别签订于2022年1月27日和9月16日，早于某某公司与温州某某公司办理抵押登记的时间2024年6月28日。郑某某购买案涉房屋是因为其名下目前无任何其他居住的房屋，其购买案涉房屋系满足自己基本生存权益，应优先于银行的经营利益。温州某某公司确认案涉购房款已抵扣款项2035338元，即郑某某已向温州某某公司支付超过总价款的50%的购房款。故郑某某完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条规定的情形，依法具有排除执行的权益，请求支持上诉人的上诉请求。
某某公司辩称，郑某某不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定。第一，郑某某并未在法院查封之前与温州某某公司签订合法有效的书面买卖合同。案涉抵房协议并非商品房买卖合同。根据协议内容，系案外人温州某某置业1有限公司、温州某某置业2发展有限公司欠奇台某某公司、福建某某公司款项，由奇台某某公司、福建某某公司认购温州某某公司开发的案涉房屋，各方签订抵房协议的目的是将案外人债务转移至温州某某公司，由温州某某公司用自身财产清偿他人债务，严重损害了某某公司债权人利益。抵房协议中多次明确“通过商品房买卖合同的形式备案过户至丙方”……，即各方均认可抵房协议不等同于商品房买卖合同，而是各方达成的将来订立商品房买卖合同的合意，即商品房认购书仅为预约合同。且抵房协议约定的房屋认购主体是奇台某某公司、福建某某公司，郑某某并非抵房协议的签订主体和当事人，对案涉房屋不享有权益。第二，郑某某并非为了居住购买案涉房屋，不属于一般商品房消费者。郑某某经常工作、生活的区域在新疆和福建泉州，在温州并无居住需求，案涉房屋一直处于空置状态，不符合商品房消费者购买房屋满足生活所需的目的。郑某某原先对四套房屋提起执行异议，明显不可能为了居住。第三，郑某某提供的证据无法证明其实际支付了购房款项。抵房协议约定的抵扣金额包括尚未结算的产值30万元，郑某某以此主张已支付购房款明显缺乏事实依据。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。
原审第三人奇台某某公司、福建某某公司未提交答辩意见。
郑某某向原审法院提出诉讼请求：1.确认温州市某某区某某街道某某路XX号某某X幢XXXX室房屋归郑某某所有；2.不得执行地址在温州市某某区某某街道某某路XX号某某X幢XXXX室房屋，并解除查封措施；3.本案诉讼费由被告方承担。
原审法院认定事实：因温州某某公司未偿还某某公司借款，某某公司于2024年9月2日向该院提出实现担保物权的申请。该院受理后于2024年9月27日作出（2024）浙0304民特13号民事裁定书，确认对温州某某公司所有的坐落于某某市某某区某某街道某某路XX号某某49套房产的担保财产准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，某某公司作为抵押权人对变价后所得款项在借款本金7800万元及相应利息范围内优先受偿。上述裁定涉及的49套房产包括案涉坐落于某某市某某区某某街道某某路XX号某某X幢XXXX室房屋，该房屋建筑面积89.6平方米，登记权利人为温州某某公司，产权登记时间为2024年6月28日，设立抵押登记时间为2024年6月28日[他项权证号为浙（2024）温州市不动产证明第0055764号]。2024年10月22日，原审法院查封该房屋。
郑某某向该院提交《抵房协议》一份（载明签订时间为2022年9月16日）：甲方为温州某某公司，乙方为温州某某置业1有限公司、温州某某置业2发展有限公司，丙方为奇台某某公司、某某装饰工程有限公司，乙方与丙方另存在购销合同关系。丙方奇台某某公司有意购买温州某某公司开发的某某1幢1904室房源，经三方同意并确认将购销合同项下乙方应付款中2035338元作为抵扣工程款从而抵扣房款。丙方认购房源不足的房款258028元由乙丙双方的后续材料款、工程款冲款或以现金方式补足，乙方做好相应的充抵台账。购房款抵扣完成（不足部分现金补足）后，甲方协助丙方办理商品房买卖的相关事宜。郑某某另向该院提供《某某商品房认购书》及《认购确认单》（载明认购日期为2022年1月27日）一份，客户姓名为郑某某，预购物业为璞丽湾1幢1904室，总房款为2293363元，定金5000元；并另约定郑某某应自本认购书签订之日起七日内即2022年2月2日前持认购书及认购金收条与温州某某公司签订《商品房买卖合同》。郑某某陈述，因其与上述《抵房协议》合同中丙方为利益相关人，丙方两家公司将案涉房产指定给郑某某；案涉房产无购房款结算凭证。上述《抵房协议》签订后，温州某某公司未将案涉房屋交付给郑某某。
原审法院认为，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中案涉房屋登记温州某某公司名下，某某公司系抵押权人，郑某某以温州某某公司已将该房屋向其抵偿债务为由请求排除强制执行，其提供的《抵房协议》《商品房认购书》《认购确认单》《工程施工承包合同》、竣工结算书等证据，无法证明其与温州某某公司存在债权债务关系并已签署合法有效的不动产抵债协议，且郑某某亦未实际占有该房屋用于居住，其对案涉房屋的权益主张不得对抗抵押权。综上，郑某某的诉讼请求于法无据，不予采纳。遂判决驳回郑某某的诉讼请求。案件受理费25147元，由郑某某负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。经检索关联案件，另查明，郑某某作为案外人，分别就坐落于某某市某某区某某街道某某路XX号X幢XXXX室、X幢XXXX室、X幢XXXX室、X幢XXXX室以相同理由向原审法院提出执行异议，被裁定驳回后又提起执行异议之诉，案号分别为（2025）浙0304民初5876号、5877号、5878号、5879号，后郑某某申请撤回（2025）浙0304民初5877号、5878号、5879号的起诉。
本院认为，本案的争议焦点是郑某某对案涉房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《执行异议之诉解释》）第十一条规定，人民法院对登记在被执行的房地产开发企业名下的新建商品房实施强制执行，案外人以其系商品房消费者为由，提起执行异议之诉，请求排除建设工程价款优先受偿权、抵押权以及一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）查封前，案外人已与房地产开发企业等签订合法有效的书面买卖合同；（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；（三）所购商品房系用于满足家庭居住生活需要。本案中，郑某某参照《执行异议和复议规定》第二十九条的规定主张对案涉房屋排除执行，但其不符合新建商品房消费者排除金钱债权执行的条件：首先，郑某某虽与温州某某公司在案涉房屋被查封前签订商品房认购书，但其并未向温州某某公司实际支付购房款，而是主张以奇台某某公司、福建某某公司对案外人温州某某置业1有限公司、温州某某置业2发展有限公司享有的债权予以折抵。根据《执行异议之诉解释》第十七条第一款“人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。”之规定，案涉房屋并非用于抵顶温州某某公司作为发包人的工程债务，而是其关联企业的债务，奇台某某公司、某某装饰工程有限公司也未行使建设工程价款优先权，且根据案涉抵房协议的约定，案涉房屋总价款为2293366元，奇台某某公司、福建某某公司抵扣的债权金额为2035338元，不足的房款则由后续材料款、工程款冲款，综合上述情形，故不能认定郑某某已支付全部购房款。其次，郑某某以工抵房形式向某某公司购买四套商品房，不符合“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”的特征。综上，郑某某对案涉房屋不享有足以对抗某某公司抵押权的民事权益，原审对其诉讼请求不予支持，实体处理正确。
综上，郑某某的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25147元，由上诉人郑某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 程婷婷审判员林青青审判员叶峰
二〇二五年十一月七日
代书记员 徐 梦 依