新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院
民 事 判 决 书
（2026）新40民终3286号
上诉人（原审被告、申请执行人）：聂某，女，1974年9月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。
委托诉讼代理人：张XX，新疆怀泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、案外人）：曹某，男，1964年10月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。
委托诉讼代理人：左文霞，新疆秉政律师事务所律师。
原审被告（被执行人）：廖某，男，1975年8月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。
原审被告（被执行人）：某甲公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。
法定代表人：廖某，该公司经理。
原审被告（被执行人）：某乙公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州察布查尔锡伯自治县。
法定代表人：阿某，该公司总经理。
上诉人聂某因与被上诉人曹某及原审被告廖某、某甲公司、某乙公司案外人执行异议之诉一案，不服新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院（2026）新4002民初3718号民事判决，向本院提起上诉。本院于2026年10月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人聂某委托诉讼代理人张XX、被上诉人曹某及其委托诉讼代理人左文霞到庭参加诉讼；原审被告廖某、某甲公司、某乙公司经传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
聂某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹某的诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决认定曹某已付清全部房款错误。1.曹某在执行异议审查阶段提交《乐业商业广场防水工程财务确定》并自认欠付某甲公司房款181,138元，但在一审中却主张该部分房款已通过租金抵销方式结清。曹某陈述前后不一，违反“禁反言”原则。一审法院在此情形下未要求曹某提供银行转账凭证、某甲公司财务账簿等具有更高证明力的客观证据，审查标准失当。2.曹某为证明“款项已结清”所提交的《证明》《房屋租金》系由某甲公司在诉讼期间出具，属于当事人陈述。而某甲公司作为债务人、被执行人，与本案结果具有直接利害关系，故《证明》《房屋租金》不能单独作为定案依据，也不能仅凭此认定“款项已结清”之事实。一审法院在无任何第三方客观证据（如税务发票、银行转账记录）佐证的情况下，径行采信上述证据错误。3.曹某主张以某甲公司欠付的房屋租金抵销剩余房款，但《房屋租赁协议书》的签约主体为某乙公司，而租金结算和抵销的确认主体为某甲公司，两者主体不一致。某乙公司与某甲公司虽为关联企业，但仍系独立的法人主体，某甲公司无权对某乙公司的债务进行处分和抵销。一审法院仅以“同一实际控制人控制”为由，穿透认定抵销行为有效，适用法律错误。（二）曹某对案涉房屋享有的权益不满足《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定的全部条件，不足以排除一审法院对该房屋的强制执行。1.某甲公司在与曹某签订《商品房买卖合同（预售）》之间即与其指定人员张XX签订《商品房买卖合同》并办理备案登记。该在先备案登记具有公示公信效力，能够对抗曹某在后签订的《商品房买卖合同（预售）》。某甲公司虽称在先《商品房买卖合同》系“担保”，但仅为债务人的单方解释，不能对抗已对外公示的物权期待权。在先登记的物权期待权未解除的情况下，应当优先于在后发生的一般债权性质的以房抵债获得法律保护，故本案不满足“查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议”之条件。2.曹某自认于2018年4月接收房屋，但至2024年8月才签订《商品房买卖合同（预售）》并办理备案登记，存在拖延行为。即便曹某与某甲公司存在工程款结算纠纷，曹某作为债权人完全能够通过合法途径行使权利，但其怠于行使，导致案涉房屋未能办理过户登记，曹某对此存在过错，故不满足“非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”之条件。（三）其对案涉房屋的权利应优先得到保护。其与某甲公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的时间早于曹某主张权利的时间。该在先备案登记的《商品房买卖合同》虽然被某甲公司解释为“担保”，但客观上已对外宣示该房屋存在权利负担，其对该房屋已形成合理的信赖和期待。曹某在后签订《商品房买卖合同（预售）》并备案登记，不能对抗在先设立的备案登记权利。（四）一审判决与（2026）新4002执异5号执行裁定存在根本性冲突，严重破坏司法裁判的统一性和权威性。综上，请求二审法院支持其上诉请求。
曹某辩称，（一）一审判决认定事实清楚，证据确实充分，聂某关于未付清房款、采信后补证据的主张不能成立。1.其与某甲公司之间存在真实、合法的建设工程施工合同关系及到期工程款债权。2.聂某质疑租赁主体与抵销确认主体不一致，进而否定抵销效力，属于对法律关系的机械理解。3.其在执行异议形式审查阶段的陈述，不影响其在实体审理中补充证据完善事实认定，故不违反“禁反言”原则，亦不改变实体权利状态。（二）聂某主张在先备案登记合同的对抗效力无法律依据。1.聂某指定张XX与某甲公司签订的《商品房买卖合同》名为房屋买卖，实为担保，不具有真实的物权期待权基础。2.在先备案登记不具有公示公信效力。（三）其未办理过户登记非因自身原因，其不存在怠于行使权利的过错。（四）执行异议与执行异议之诉程序性质不同，前者侧重形式审查，后者侧重实体审理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定，实体审理结论与形式审查结论不一致，应以实体审理结论为准，故一审判决与（2026）新4002执异5号执行裁定不存在冲突。综上，请求驳回聂某的上诉，维持原判。
廖某、某甲公司、某乙公司未提交书面答辩意见。
曹某向一审法院起诉请求：不得执行位于察布查尔县的房屋并解除对该房屋的查封措施。
一审法院认定事实：一、案涉执行案件相关事实
2021年8月12日，聂某起诉廖某、某甲公司、某乙公司债权转让合同纠纷一案，聂某起诉称“2020年4月24日，其与被告廖某及第三方龚某签订债权转让合同，其取得龚某在被告处的债权。被告廖某同意给其返还借款本息，被告某甲公司、某乙公司提供连带担保责任。”经当事人自愿调解达成协议：廖某向聂某返还借款900,000元，支付2020年1月1日起至2020年8月19日期间利息137,293元，并承担自2020年8月20日起至款项付清之日，以欠款本金为基数，按年利率15.4%计算的利息；某甲公司、某乙公司对上述欠款承担连带清偿责任。一审法院于当日作出（2021）新4002民初4280号民事调解书，确认上述调解协议。
因廖某、某甲公司、某乙公司未履行上述民事调解书确定的付款义务，聂某向一审法院申请执行，一审法院于2022年2月12日立案执行，2022年8月8日终结执行。后聂某向一审法院申请恢复执行，一审法院于2024年6月6日立（2024）新4002执恢467号案恢复执行，于2025年3月14日在察布查尔锡伯自治县不动产登记中心查封了案涉房屋，查封期限2025年3月13日起至2028年3月13日止。一审法院于2025年6月5日作出（2024）新4002执恢467号之一执行裁定，裁定：终结本次执行程序。曹某作为案外人提出执行异议，一审法院于2026年1月22日作出（2026）新4002执异5号执行裁定，驳回曹某的异议请求。驳回理由为：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：‘金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。’本案中，根据一审法院查明的事实，某丙公司在2017年12月8日、2024年8月19日分别与张XX、曹某签订了《商品房买卖合同》，且两份商品房买卖合同均盖有察布某甲办公室的备案章。因此，在执行异议审查中不能认定曹某在一审法院查封前已与被执行人某甲公司签订了合法有效的书面买卖合同，曹某要求中止对案涉房屋的执行不符合上述法律规定，其不享有足以排除一审法院强制执行的民事权益，对其异议请求，一审法院不予支持。其与某甲公司签订《商品房买卖合同》的效力问题，曹某可通过其他法律途径另行主张。”曹某不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。
二、曹某与某甲公司债权债务关系及以房抵债的相关事实
2014年5月10日和2016年9月8日，曹某先后承包某甲公司发包的乐业商业广场综合楼防水工程及乐业商业广场二期项目（香榭公寓、宾馆及地下停车证、C座商业楼、A座商业楼）防水工程。为证明其工程款真实性，曹某向一审法院提交了廖某及案外人向其出具的“乐业工程防水款结算单”等证据，出具时间为2015年、2020年等。
2023年12月17日，曹某与某甲公司签订《乐业商业广场防水工程财务确定》，内容为“曹某总包乐业商业广场和乐业物业服务中心防水工程，具体财务确定如下：一、工程量确定1,797,000元。1.物业楼38,000元。2.乐业商业广场一期379,000元（其中含代江某支付一期防水款210,000元）。3.乐业商业广场二期1,380,000元。二、截至2023年12月17日某甲公司支付曹某款项1,978,138元。1.工程抵扣房乐业综合楼322房款198,372元。2.工程抵扣房乐业综合楼411房款200,000元。3.乐业香榭公寓601（116.10平方米）和602（114.74平方米）房款单价2180元/平方米，合计房款为503,231元。4.支付工程款现金145,000元。5.乐业A座商业楼2-227（169.37平方米，单价5500元）房款931,535元。三、截至2023年12月17日，曹某下欠某甲公司房款181,138元。”
2024年8月19日，曹某与某甲公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：××××××××××××），约定单价为2180元/平方米，总价为253,598元，并于同日在察布查尔锡伯自治县住房和城乡建设局办理网签备案。备案登记显示曹某为该房屋购房人。
关于181,138元差额的补足问题。曹某提交以下证据：1.2019年2月6日《房屋租赁协议书》及2019年10月24日补充协议，载明某乙公司租赁曹某位于乐业商业广场4层411室房屋，租期自2019年2月6日至2027年12月31日，租金为每年37,410元；2.某甲公司于2026年2月2日出具的《证明》，载明：“我公司于2023年12月17日与曹某签订的工程款抵债协议《乐业商业广场防水工程财务确定》中确定的在以房抵付工程款后，截止2023年12月17日，曹某下欠我公司房款181,138元，该欠款曹某于2024年底就已还清（是用我公司租赁曹某位于乐业商业广场4层411室的房屋，用欠付曹某2019年-2024年的房屋租金付的）。”3.某甲公司于2025年4月30日出具的《房屋租金》，载明了自2019年至2025年欠付租金情况，合计欠租金204,460元，扣除曹某欠某甲公司欠款181,138元后，某甲公司尚欠曹某租金23,322元，某甲公司在该租金说明下方注明“某甲公司房款全部结清。”下方有廖某签名并加盖某甲公司印章。
另查明，曹某主张案涉房屋抵债单价为2180元/平方米，总价为253,598元，并提交同小区业主的商品房买卖合同，显示该业主购买单价为2365.6元/平方米。
三、关于曹某占有使用案涉房屋的事实
曹某提交了乐业二期香榭公寓钥匙领取登记表（加盖某甲公司印章，载明曹某于2018年4月12日领取案涉房屋钥匙）、2022年1月15日新疆维吾尔自治区住宅专项维修资金专用收据载明业主姓名曹某、多份物业服务费催缴函、察某丁公司通知、催告函、水费缴费记录截图等证据。
四、关于案涉房屋未办理过户登记的原因
2026年1月12日，一审法院执行异议案件承办人电话询问廖某时，廖某表示案涉房屋不能办理不动产权证的原因是“因为公司涉诉等问题，住建局把手续停了”。
五、关于案涉房屋权属及相关合同的其他事实
聂某主张案外人张XX于2017年12月8日与某甲公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并于2017年12月12日办理了备案。经察某乙办公室协查，该合同在“智慧房产开发与交易”系统中无有效网签备案信息。聂某庭审中自认，该合同系其指定张XX签订，实际债权人仍为其本人，该安排系为其与某甲公司之间的债权提供担保或保障。
2020年4月22日，某甲公司向聂某出具《承诺书》，载明：“我公司承诺2017年与龚某、聂某、张XX签订的共计七套住宅和商铺商品房的买卖合同在廖某归还完剩余欠款本金900,000元及利息后由其解除购房合同，归还我公司。（以2019年5月31日对账清单和2020年4月22日还款协议内容为准）。在欠款未还清期间作为担保，我公司承诺不要求解除商品房买卖合同。否则由我公司承担还款责任，履行原七套住宅和商铺商品房的买卖合同抵付所欠债务。”
另查明，2026年1月22日，某甲公司出具《情况说明》：“某甲公司与张XX于2017年12月8日签订的两份《商品房买卖合同》，一份合同编号为YS×××，房屋位于乐业商业广场二期香榭公寓1单元601室；一份合同编号为YS×××，房屋位于乐业商业广场二期香榭公寓1单元602室，皆是为因债权转让而欠付聂某900,000元而提供的担保，某甲公司和聂某、张XX之间并不存在真实的商品房买卖关系。”
六、其他查明事实
某甲公司成立于2013年11月18日，法定代表人为廖某，股东为廖某（持股90%）和夏某（持股10%）。某乙公司成立于2015年5月4日，廖某在2023年12月28日前担任该公司法定代表人，公司职务为执行董事兼总经理。廖某至今仍为某乙公司持股90%的股东。
一审法院认为，防水款结算单、电子回单及借款单等证据，能够证明双方之间存在真实的建设工程施工合同关系，某甲公司欠付曹某工程款的事实客观存在。聂某虽对上述证据的关联性提出异议，但未提交足以否定该工程款债权真实性的证据。一审法院对曹某与某甲公司之间存在真实工程款债权且债务履行期限已届满的事实予以确认。
对上述证据的审查认定：第一，某甲公司出具的《证明》系以法人名义作出并加盖公司印章，内容具体明确，系债务人对债务消灭事实的确认。某甲公司虽系本案被执行人，与案件结果存在利害关系，但该证明系某甲公司对其与曹某之间债权债务关系的自认，在无相反证据推翻的情况下，具有证明效力。第二，关于聂某提出的411室房屋实际由某乙公司使用、租赁主体与使用主体不一致的异议。经查明，廖某持有某甲公司90%股权，同时持有某乙公司90%股权，且曾同时担任两家公司的法定代表人、执行董事兼总经理，两家公司属于同一实际控制人控制的关联企业。某甲公司租赁曹某的411室房屋供关联企业某乙公司使用，某甲公司作为租赁合同相对方承担租金支付义务，该安排符合关联企业内部调配经营资源的商业惯例，不构成对租赁关系真实性的否定。第三，曹某提交的《房屋租赁协议书》、补充协议与某甲公司出具的《证明》能够相互印证，形成完整证据链，足以证明181,138元差额已通过租金抵销方式补足结清。据此，一审法院认定曹某已付清案涉房屋全部对价。
上述证据相互印证，形成完整的证据链，足以证明曹某于2018年4月12日接收案涉房屋，并在查封前已实际占有、持续使用该房屋至今。聂某虽不予认可，但未提交相反证据予以推翻。一审法院对曹某在查封前已合法占有案涉房屋的事实予以确认。
2024年8月19日，曹某与某甲公司签订《商品房买卖合同（预售）》当日即办理了网签备案。该行为表明曹某在具备签约条件后立即采取了积极的登记推进措施，具有完成转移登记的主观意愿。
曹某在2018年接收房屋后，虽于2024年才签订正式《商品房买卖合同（预售）》，但结合廖某作为某甲公司实际控制人长期推脱结算、某甲公司涉诉被住建局停办手续等客观情况，未办理过户登记的主要原因在于被执行人某甲公司一方。网签备案完成后，过户登记未继续推进系因住建局停办手续的外部行政障碍，该障碍非曹某所能控制或克服。聂某主张曹某存在怠于办理过户的过错，但未提交充分证据证明曹某在客观上能够办理过户而消极放弃权利。
一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为曹某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以被执行人已将该不动产向其抵偿债务为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：（一）案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满,案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议；（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当；（三）案外人在查封前已合法占有该不动产；（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。”具体到本案，一审法院分析认定如下：
一、关于是否存在真实债权债务关系及查封前签订合法有效抵债协议。曹某提交的两份《防水工程承包合同》《乐业商业广场防水工程财务确定》、廖某及案外人出具的“乐业工程防水款结算单”等证据，能够证明曹某于2014年起先后承包某甲公司发包的乐业商业广场综合楼防水工程及乐业商业广场二期项目防水工程，双方之间存在建设工程施工合同关系，某甲公司欠付曹某工程款且债务履行期限已届满。某甲公司通过与曹某签订《乐业商业广场防水工程财务确定》以包括案涉房屋在内的五套房产及部分现金共计1,978,138元抵付工程款。该协议系双方经对账后达成的以房抵债合意，签订时间早于一审法院2025年3月14日查封日期，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。聂某虽对上述证据的关联性提出异议，但未提交足以否定工程款债权真实性的证据。据此，第十五条第一项条件成立。
二、关于抵债金额与抵债时执行标的的实际价值是否基本相当。案涉房屋抵债单价为2180元/平方米，总价为253,598元。曹某提交的同小区2单元6楼业主《商品房买卖合同》显示该业主购买单价为2365.6元/平方米，两者相差约7.8%，处于合理价格波动范围内，不存在明显低于市场价值的情形。
关于《乐业商业广场防水工程财务确定》载明的181,138元差额是否已补足的问题。曹某提交了以下证据：2019年2月6日《房屋租赁协议书》及补充协议，载明某乙公司租赁曹某411室房屋，租金每年37,410元；某甲公司于2025年4月30日出具的《房屋租金》，载明2019年至2025年欠付租金共计204,460元，扣除曹某欠付房款181,138元后，某甲公司尚欠曹某租金23,322元，并明确注明“某甲公司房款全部结清”，该文件有廖某签名并加盖某甲公司印章；某甲公司于2026年2月2日出具的《证明》，亦确认该差额已以租金抵销方式还清。《房屋租金》系某甲公司出具的债权债务结算文件，加盖公司印章并经法定代表人廖某签名确认，属于债务人对债务消灭事实的确认。经查明，廖某持有某甲公司90%股权、某乙公司90%股权，且曾同时担任两家公司的法定代表人、执行董事兼总经理。某乙公司与某甲公司系同一实际控制人控制的关联企业，租赁合同的签订主体与租金结算主体虽在形式上不一致，但实质上均受廖某一人意志支配。上述证据相互印证，足以证明181,138元差额已通过租金抵销方式结清，曹某已付清案涉房屋全部对价。据此，抵债金额与房屋实际价值基本相当，第十五条第二项条件成立。
三、关于案外人在查封前是否合法占有该不动产。曹某提交的乐业二期香榭公寓钥匙领取登记表载明其于2018年4月12日领取案涉房屋钥匙，该登记表加盖某甲公司印章。此后，曹某于2022年1月15日缴纳住宅专项维修资金3483元，维修资金专用收据载明业主姓名为曹某；物业费催缴函、察某丁公司通知、催告函及水费缴费记录截图等证据相互印证，足以证明曹某于2018年4月接收案涉房屋，在2025年3月14日查封之前已实际占有并持续使用该房屋至今。聂某虽不予认可，但未提交相反证据予以推翻。据此，第十五条第三项条件成立。
四、关于未办理不动产所有权转移登记是否因案外人自身原因所致。《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十六条规定：“人民法院查封前，符合下列情形之一，可以认定为本解释第十四条、第十五条中的‘非因案外人自身原因：……（三）新建商品房尚不符合首次登记条件；（四）已办理买卖合同网签备案；……（六）其他非因案外人自身原因的情形。”本案中，曹某于2024年8月19日与某甲公司签订《商品房买卖合同（预售）》当日即办理了网签备案，备案时间早于2025年3月14日查封日期。网签备案具有公示效力，是办理不动产转移登记的前置程序。曹某在签约当日即完成网签备案，表明其具有积极推动交易进程、完成产权转移的主观意愿。同时，一审法院执行案件承办人于2026年1月12日电话询问某甲公司法定代表人廖某时，廖某表示案涉房屋不能办理不动产权证的原因系“公司涉诉等问题，住建局把手续停了”。案涉房屋所在项目系新建商品房，开发企业涉诉导致住建部门停办登记手续，致使首次登记条件尚不具备，进而无法办理转移登记。该障碍系存在于被执行人一方的外部行政因素，非曹某所能控制或克服。
聂某主张曹某自2018年接收房屋至2024年签订合同期间怠于行使权利。一审法院认为，该期间延迟主要归因于廖某作为某甲公司实际控制人长期推脱工程结算。从《乐业商业广场防水工程财务确定》形成于2023年12月17日这一事实可以看出，双方对账结算在工程完工多年后才得以完成，责任在于债务人一方。曹某在结算完成后次年即签订正式买卖合同并当日完成网签备案，行为积极。综上，曹某属于“非因案外人自身原因”未办理不动产所有权转移登记，第十五条第四项条件成立。
另，聂某主张案外人张江华于2017年12月8日与某甲公司签订案涉房屋买卖合同并于2017年12月12日办理备案，曹某的交易在后，不能对抗在先权利。对此，一审法院认为，某甲公司于2026年1月22日出具的《情况说明》明确载明，其与张江华签订的两份《商品房买卖合同》（含案涉601室）系为聂某900,000元债权提供的担保，“公司和聂某、张江华之间并不存在真实的商品房买卖关系”。某甲公司于2020年4月22日向聂某出具的《承诺书》亦载明该合同“在欠款未还清期间作为担保”，待欠款还清后由聂某一方解除合同归还某甲公司。聂某庭审中亦自认《商品房买卖合同》系其指定张江华签订，实际债权人仍为其本人，该安排系为其债权提供担保或保障。上述证据相互印证，足以认定张江华与某甲公司之间的《商品房买卖合同》名为房屋买卖，实为担保，并非真实的商品房买卖关系。经察某乙办公室协查，张江华合同在“智慧房产开发与交易”系统中无有效网签备案信息，权利外观存在瑕疵。聂某对某甲公司享有的是基于（2021）新4002民初4280号民事调解书确认的普通金钱债权，对案涉房屋不享有抵押权等优先受偿权，不能产生优先于其他债权人的对抗效力。曹某与某甲公司之间系基于工程款债权的以房抵债关系，曹某已实际支付全部对价且合法占有房屋多年并办理网签备案。聂某与某甲公司之间的在先备案，不具有真实交易基础，且未取得法定的优先受偿效力。以真实交易为基础的以房抵债权益，应优先于以担保为目的的普通金钱债权获得保护。
综上所述，曹某的诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。廖某、某甲公司、某乙公司经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。一审法院依照《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条、第二百三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条规定，判决：不得执行位于察布查尔县的房屋。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条第一款规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为曹某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本案是案外人曹某以某甲公司将案涉房屋向其抵偿债务为由，主张排除一审法院基于金钱债权的强制执行，故曹某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定的四项条件即“案外人与被执行人存在真实的债权债务关系且债务履行期限已届满，案外人与被执行人在查封前已签订合法有效的以不动产抵债协议”“有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当”“案外人在查封前已合法占有该不动产”“非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记”进行审查认定：
首先，曹某提交的两份《防水工程承包合同》《乐业商业广场防水工程财务确定》和廖某及案外人出具的“乐业工程防水款结算单”等证据能够相互印证，证实曹某与某甲公司之间存在建设工程施工合同关系，某甲公司欠付曹某工程款且债务履行期限已届满。某甲公司通过与曹某签订《乐业商业广场防水工程财务确定》，以包括案涉房屋在内的五套房屋及部分现金共计1,978,138元抵付工程款。该协议系双方经对账后达成的以房抵债协议，签订时间早于一审法院查封案涉房屋的时间，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效。聂某对此虽不认可，但未提供足以反驳的相反证据，故应认定本案具备上述第十五条规定的第一项条件。
其次，案涉房屋抵债单价与同小区业主购买单价相差约7.8%，处于合理价格波动范围内，不存在明显低于市场价值的情形。且根据曹某提供的《房屋租赁协议书》、补充协议及某甲公司出具的《房屋租金》，并结合某乙公司与某甲公司系廖某实际控制的关联企业，租赁合同的签订主体与租金结算主体虽在形式上不一致，但实质上均受廖某一人实际控制之因素，可以认定《乐业商业广场防水工程财务确定》约定的“下欠某甲公司房款181,138元”已通过租金抵销。因此，本案具备上述第十五条规定的第二项条件。
再次，根据曹某提交的乐业二期香榭公寓钥匙领取登记表、新疆维吾尔自治区住宅专项维修资金专用收据、物业服务费催缴函、察某丁公司通知、催告函、水费缴费记录截图等证据，足以认定曹某在案涉房屋被查封之前已实际占有该房屋。聂某对此虽不予认可，但未提交足以反驳的相反证据，故应认定本案具备上述第十五条规定的第三项条件。
最后，曹某在与某甲公司签订《商品房买卖合同（预售）》当日即办理了案涉房屋备案登记，且备案登记时间早于一审法院查封该房屋的时间。曹某积极完成备案登记，是其勤勉行权的有力明证。该行为虽然未能最终确立物权，但已最大限度地利用了现行制度来公示权利、固化其期待，足以构成阻却“可归责于自身”认定的理由，故应认定本案具备上述第十五条规定的第四项条件。
另外，某甲公司出具的《承诺书》《情况说明》能够与聂某关于其指定张江华与某甲公司签订包含案涉房屋在内的两份《商品房买卖合同》，其系实际权利人，该安排系为其债权提供担保或保障的自认事实相互印证，足以认定聂某与某甲公司通过签订《商品房买卖合同》的方式为其债权提供担保，该行为不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。但因双方并未办理案涉房屋产权转移登记，未就担保功能的发挥形成有效公示，故仅在双方之间具有债权效力，不能对抗第三人。虽然聂某与某甲公司之间并不存在真实的商品房买卖合同关系，但双方仍存在合法有效的债权债务关系，聂某有权主张某甲公司继续履行交付案涉房屋以担保其债权的实现。曹某与某甲公司之间存在以房抵债协议，曹某亦有权依据该协议要求某甲公司继续履行交房的义务。此时，聂某与曹某就案涉房屋均与某甲公司订立合同，双方之间就该房屋的履行形成了竞争关系。虽然债权具有平等性，但双方当事人对不同合同的履行程度并不一致。合同所约定的权利义务履行越充分，该合同所体现的信赖利益和交易秩序就越应受法律保护。曹某在达成以房抵债协议后又通过租金抵销了欠付某甲公司的181,138元房款并占有案涉房屋，而聂某与某甲公司签订的《商品房买卖合同》仅具有债权效力，聂某未占有案涉房屋。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条关于“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”的规定，应当优先保护已经交付房款（抵债方式）且已占有案涉房屋的曹某的权利。因此，聂某关于其对案涉房屋享有的权利应优先得到保护的主张不能成立，本院不予支持。
综合上述分析，本院认定曹某对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十五条规定的四项条件，足以排除一审法院对该房屋的强制执行，一审判令不得执行该房屋正确，本院予以维持。聂某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5096.47元，由聂某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 国 彪
审 判 员 侯 娜
审 判 员 努勒克·库达依拜
二〇二六年十一月二日
法官助理 王 晓 琴
书 记 员 宋 思 婷