广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2025）粤01民终26068号
上诉人（原审被告）：胡某，女，1953年6月6日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。
委托诉讼代理人：叶桂媚，北京冠领（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市越秀区某某城市建设开发有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：叶某。
委托诉讼代理人：陆某，该公司工作人员。
原审被告：张某，男，1985年6月25日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。
上诉人胡某因与被上诉人广州市越秀区某某城市建设开发有限公司（以下简称某某公司）、原审被告张某租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2025）粤0111民初32964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
胡某上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回某某公司全部诉讼请求或发回重审；二、判令某某公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决未采信关键证据，导致错误认定涉案房屋不存在重大瑕疵及胡某未履行通知义务。涉案房屋存在严重质量缺陷，合同目的无法实现，已构成根本违约。自2016年7月起，涉案房屋出现“管线杂乱、供水时有时无、消防管道及消防栓缺失”等严重影响基本居住安全的重大瑕疵。此状态已持续多年，致使房屋完全丧失正常居住功能，处于“不适租”状态。某某公司作为出租人，负有法定的维修义务并应保证租赁物的适租性，其长期不作为已构成根本违约。胡某及其家人被迫于2016年7月搬离，是行使不安抗辩权的正当行为，并非无故拖欠租金或违约。胡某一审中已提交自2016年7月起至2024年的水电费缴费记录，证明该期间内涉案房屋无任何水电消耗。这一客观证据直接、有力地印证了胡某关于“房屋自2016年7月起即无人居住”的主张。房屋无人居住的事实状态，与胡某主张的“因房屋存在重大瑕疵无法居住而搬离”具有高度关联性，形成了完整的证据链。一审法院对此关键证据未予充分重视和采纳，仅以“未提交向某某公司主张权利、修缮申请的证据”为由，否定房屋存在瑕疵及搬离原因，属于对核心事实认定的重大疏漏，违反了《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》关于证据审核认定的规定。胡某丈夫张某甲（被安置人）自2016年7月起多次以口头方式向某某公司反映问题并要求维修，此乃客观事实。双方存在长期的安置与租赁关系，且张某甲年事已高，采取口头沟通方式符合常理。某某公司不予理会，更未进行任何维修。张某甲去世后，相关沟通记录难以固定为书面证据，但不能因此否定事实的存在。一审法院将举证责任完全置于胡某一方，要求其提供数年前的书面申请证据，而未考虑某某公司作为专业出租机构本应具备的维修记录与沟通台账管理义务，加重了胡某的举证责任，显失公平。二、一审判决适用法律错误，对租金及房屋占用费的计算有误。某某公司违约在先，无权主张搬离后的租金。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，某某公司长期不履行维修义务，导致房屋无法使用，胡某自2016年7月搬离后未再使用该房屋，故无需支付此后的租金。一审判决支持某某公司主张自2019年6月起计算的租金及房屋占用费，缺乏事实与法律依据。即便认定合同尚未解除，租金计算也应考虑房屋瑕疵因素予以减免。涉案房屋存在的重大瑕疵是客观事实，严重影响了房屋的使用价值。根据公平原则及上述法律规定，即使法院认为合同在搬离时未解除，在计算此期间的租金时，也应充分考虑房屋不适租的状态，大幅减免甚至免除租金。一审判决全额支持某某公司诉请，适用法律错误。三、一审判决逻辑矛盾，未能查明案件关键事实。一审判决一方面支持解除合同（隐含了对合同履行存在根本障碍的认可），另一方面却判决胡某支付自2019年6月至今的租金，逻辑上自相矛盾。如果合同因房屋无法使用等根本原因应予解除，那么解除后的房屋占用费也应基于房屋本身存在瑕疵的价值进行计算，而非按原合同标准。一审法院未能查明房屋瑕疵的具体情况、持续时间及其对租金计算的影响，导致判决结果不公。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，严重损害了胡某合法权益，恳请支持胡某的全部上诉请求。
某某公司二审答辩称，一、关于一审法院对关键证据认定问题。虽然胡某提交了自2016年7月起至2024年的水电费缴费记录，显示该期间内涉案房屋水电消耗较低，但这并不能直接证明房屋存在重大瑕疵且胡某因此搬离。胡某称其丈夫张某甲自2016年7月起多次以口头方式向某某公司反映问题并要求维修，然而却未能提供任何有效证据予以证明。胡某作为完全民事行为能力人，应当知道书面证据的重要性，却未在合理时间内采取适当方式固定沟通内容，应承担举证不能的不利后果。某某公司作为出租方，虽有一定的维修管理义务，但并非对承租方所有口头要求都有记录和保存的法定义务。胡某要求某某公司提供数年前的维修记录与沟通台账，显然加重了某某公司的举证责任，不符合法律规定和公平原则。另根据《房屋租赁合同》第七条约定，承租方负有的修缮责任包括承担管线、供水费用，以及公共防盗、水、电设备、消防系统、电梯维修养护、更换的费用分摊等。在胡某应自行承担维修费用的情况下，胡某完全可以自行维修管线、供水问题后正常使用租赁房屋，现胡某将维修管理义务全部归责于某某公司明显违背诚信原则、公平原则。二、关于租金及房屋占用费计算问题。某某公司不存在违约行为，有权主张租金。胡某并无充分证据证明房屋存在影响基本居住功能的重大瑕疵，需要维修而某某公司拒不维修的情况。且在租赁关系存续期间，即使房屋存在一定问题，胡某也应按照法律规定和合同约定，通过合理方式与某某公司沟通解决，而非擅自搬离并拒付租金，某某公司有权依据不定期租赁合同关系主张相应租金。一审法院已充分考虑双方利益，未支持某某公司主张的按月租金300%标准支付合同解除后的房屋使用费，而是根据实际情况进行了合理判决。在租赁合同关系中，承租人支付租金是其主要义务。胡某仅以主观推测的房屋瑕疵为由，要求大幅减免甚至免除租金，违背了公平原则和合同约定。三、一审法院支持解除合同，是基于胡某长期拖欠租金这一根本违约行为。而在合同解除前，双方的不定期租赁合同关系依然存在，胡某作为承租人，有义务按照合同约定支付租金。合同解除后，胡某未及时交还房屋，判决胡某支付相应的房屋使用费，合理合法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平合理，恳请二审法院依法驳回胡某的上诉请求，维持原判。
张某二审答辩称，同意胡某的意见。
某某公司于2025年5月6日向一审法院起诉请求：一、判令某某公司与胡某、张某之间关于广州市白云区某某巷某某号802房的不定期租赁关系于2023年3月9日解除；二、判令胡某、张某将广州市白云区某某巷某某号802房腾空交还给某某公司；三、判令胡某、张某向某某公司支付自2016年7月1日起至租赁关系解除之日止的租金，暂计至2023年3月9日为15857.3元（租金197.5元/月）；四、判令胡某、张某向某某公司支付租赁关系解除之日起至腾空交还房屋之日止的房屋使用费（按照197.5元/月×300%计算，暂计至2024年10月31日止为4568.4元）；五、判令胡某、张某向某某公司支付自2016年3月10日起至付清租金之日止逾期支付租金的违约金（按月分段计算，以每月197.5元为基数，每日按所欠租金总额的1%，从当月11日起计算至实际清偿之日，违约金均以租金本金金额为限）；六、判令胡某、张某向某某公司支付违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金；七、判令胡某、张某结清使用房屋期间的一切费用（包括但不限于电费、水费、煤气费等）；八、判令本案诉讼费用由胡某、张某承担。
一审法院认定事实：2011年11月1日，某某公司（出租人、甲方）与张某甲（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市白云区某某路某某街某某巷某某号802房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作住宅用途使用，租赁期限2011年9月1日至2013年8月31日，月租金197.5元，租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方。甲方应负的修缮责任：承担房屋结构自然损耗的维修及费用。如乙方逾期缴交租金的，甲方有权自逾期之日起收取违约金，每逾期一日，按所欠租金总额的1%向乙方收取违约金。甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。租赁期届满或者合同因故解除时，乙方应当于租赁期届满之日或者甲方限定的期限内交还房屋，乙方逾期交还或拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和（属按市场价收取租金的）参照本合同约定租金标准的2倍或（属按房管部门公布的租金标准收取租金的）参照本合同约定租金标准的3倍向乙方收取占用期的房屋占用费。违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清，每逾期一天，按应付金额1%支付滞纳金。附件《乙方同住人员（家属）名单》载明同住人胡某，张某。
上述合同期满后双方未续签书面合同，张某甲继续按原租金标准支付租金至2016年6月。
某某公司于2022年6月8日、2022年8月19日、2022年10月13日在涉案房屋门口张贴催租通知。2023年3月9日，某某公司委托律师向张某甲发出《律师函》，内容为函件送达你方之日解除双方租赁关系，要求张某甲支付2023年2月28日前欠付的租金。该律师函因无法联系收件人被退件。
2024年7月9日，胡某向某某公司递交《申请书》，主张原承租人张某甲于2018年10月8日去世，申请将涉案房屋承租人转名为本人。但某某公司与胡某未重新签订租赁合同。
胡某、张某主张涉案房屋存在无法用水存在重大瑕疵，自2016年7月开始未在涉案房屋内居住。胡某、张某向一审法院递交照片、水电费清单，照片显示楼道众多水管排布杂乱、房屋室内天花掉皮；电费清单显示2016年8月、2021年12月至2022年11月、2023年1月至2024年11月电费为0，2016年10月电费3.16元，2022年12月电费0.11元；水费清单显示2016年8月至2024年10月期间水费为暂收、0元。
2024年11月21日，某某公司向一审法院递交本案民事起诉状。2024年12月9日，一审法院向胡某、张某送达本案起诉状副本。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典实施后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。涉案法律事实发生在民法典施行前并持续至民法典实施后，故本案法律事实引起的纠纷案件应适用民法典的规定。
《房屋租赁合同》系某某公司、张某甲双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。租赁合同期满后，张某甲未交还涉案房屋，可视为双方形成不定期租赁合同关系。张某甲去世后，依据《中华人民共和国民法典》第七百三十二条规定，与张某甲生前共同居住的胡某、张某可以按原租赁合同租赁该房屋。故现某某公司向胡某、张某提起诉讼符合法律规定。
胡某、张某主张涉案房屋存在重大瑕疵，但未提交向某某公司主张权利、修缮申请等证据，无法证明其于2016年7月搬离涉案房屋的原因在于房屋无法正常使用，故一审法院对胡某、张某以此拒付租金的意见不予认可，胡某、张某应向某某公司支付租金。胡某、张某欠付2016年6月以后的租金，已构成根本违约，某某公司有权解除合同。但某某公司所发送的解除通知未到达受通知人，故不能发生解除的效力。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条关于解除权行使方式的规定，合同自起诉状副本送达胡某、张某之日即2024年12月9日解除。合同解除后，胡某、张某应及时将涉案房屋交还某某公司，一审法院对某某公司要求交还房屋的诉讼请求予以支持。
某某公司未能举证证明2016年7月至2022年6月7日期间存在有效催收行为，故2022年6月8日前推三年以前租金已超过三年诉讼时效，某某公司已丧失胜诉权，故一审法院仅支持2019年6月8日起计的租金及房屋使用费。由于截至本案庭审辩论终结之日即2025年8月20日，胡某、张某尚未将房屋交还某某公司，本案仅判令胡某、张某支付截至该日的租金，对于庭审辩论终结之日以后的房屋使用费，某某公司可视具体情况另行主张。考虑到双方对房屋使用功能、拆迁补偿存在争议，故胡某、张某未在合理期限内交还房屋，以及考虑到房屋长期空置，一审法院对某某公司主张按月租金300%标准支付合同解除后的房屋使用费的意见不予采纳。经计算，胡某、张某应支付2019年6月8日至2025年8月20日期间租金及房屋使用费共计14696.33元[197.5元/月×（23日/30日＋73个月＋20日/31日）]。某某公司诉请超出部分，一审法院不予支持。
对于违约金及滞纳金计算问题。胡某、张某违约，某某公司主张违约金有理，但《房屋租赁合同》约定按每日1%计算违约金标准过高，某某公司未能举证证明其实际损失与约定违约金标准相当，且考虑到胡某、张某拖欠租金的行为主要给某某公司造成资金占用损失，故一审法院根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条之规定，依法将违约金标准调低按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率，从每月逾期之日计算至实际清偿之日止。对于某某公司要求胡某、张某结清水电费等费用的主张，因某某公司未能举证具体欠费金额，一审法院不予支持。若胡某、张某未能按时履行支付义务，某某公司可申请强制执行，有权主张加倍支付迟延履行期间的债务利息，故某某公司要求判令支付逾期滞纳金缺乏依据，一审法院不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百三十二条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，于2025年9月15日判决如下：一、广州市越秀区某某城市建设开发有限公司与胡某、张某之间关于广州市白云区某某巷某某号802房形成的不定期租赁关系于2024年12月9日解除；二、于判决生效之日起三十日内，胡某、张某将广州市白云区某某巷某某号802房腾空交还广州市越秀区某某城市建设开发有限公司；三、判决生效之日起十日内，胡某、张某向广州市越秀区某某城市建设开发有限公司支付2019年6月8日至2025年8月20日期间租金及房屋使用费14696.33元；四、判决生效之日起十日内，胡某、张某向广州市越秀区某某城市建设开发有限公司支付逾期支付费用违约金（违约金按月分段计算，2019年6月8日至6月30日期间，以151.42元为基数；2019年7月至2025年7月期间，以197.5元为基数；2025年8月1日至8月20日期间，以127.41元为基数；均从当月11日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准计算至实际清偿之日止）；五、驳回广州市越秀区某某城市建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费707.08元，由广州市越秀区某某城市建设开发有限公司负担507.08元，由胡某、张某负担200元（受理费由广州市越秀区某某城市建设开发有限公司预缴，广州市越秀区某某城市建设开发有限公司同意由胡某、张某在履行判决时将其应负担的部分一并迳付广州市越秀区某某城市建设开发有限公司，一审法院不作退回）。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，某某公司与张某甲签订的《房屋租赁合同》于2013年8月31日租赁期限届满后，双方未再续签书面合同，张某甲继续按原租金标准支付租金，双方形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，对于不定期租赁合同，当事人在合理期限之前通知对方后，可以随时解除合同。胡某称，因房屋无法正常供应用水，张某甲多次向某某公司请求维修未果后于2016年6月离开，未再居住使用房屋。某某公司对此不予认可。根据本案查明的事实，自2016年6月后涉案房屋未再产生水电费用，一审法院查勘现场，房屋显示长期无人居住迹象。保持租赁房屋能够满足生活需要，是出租人的主要义务，涉案房屋无法供水显然不符合基本的居住生活条件，张某甲有权随时解除合同。至于张某甲、胡某是否尽了在合理期限之前通知的义务，因房屋无法用水，张某甲请求某某公司工作人员维修，合乎常理，张某甲已于2018年去世，某某公司要求胡某提供张某甲八年前请求某某公司维修的证据，无理，本院不予采纳。鉴于涉案房屋自2016年6月后未再产生水电费用，故本院认定双方不定期租赁关系于2016年7月解除，一审对于双方租赁关系解除时间的认定有误，本院予以纠正。至于某某公司主张的租金及违约责任，本院认为，即便张某甲、胡某未通知某某公司就迳行离开房屋，某某公司在未收到租金的情况下，亦应及时收回房屋，就本案而言，即便张某甲、胡某一方违约，某某公司所能主张的合理的空置期损失显然已过诉讼时效，应自行承担怠于行使权利的后果。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”的规定，某某公司向胡某主张2016年7月以来的房屋占用费，缺乏理据，本院不能支持。一审判决涉案房屋不定期租赁关系于2024年12月9日解除及胡某、张某向某某公司支付房屋占用费及利息，不当，本院予以纠正。
综上所述，胡某的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2025）粤0111民初32964号民事判决；
二、驳回广州市越秀区某某城市建设开发有限公司的全部诉讼请求。
一审案件受理费707.08元，由广州市越秀区某某城市建设开发有限公司负担；二审案件受理费200元，由广州市越秀区某某城市建设开发有限公司负担。
本判决为终审判决。（此页无正文）
审 判 长 周国庆
审 判 员 黄文劲
审 判 员 李 娜
二〇二六年一月十二日
法官助理 辜惠林
书 记 员 苏劲丹