疆维吾尔自治区和田地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2025）新32民终1852号
上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆某地产置业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区和田地区民丰县。
法定代表人：潘某某，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邓浪，上海邦信阳（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：民丰县某物业管理有限公司，住所地新疆维吾尔自治区和田地区民丰县。
法定代表人：穆某某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：麦某某，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：王云慧，新疆聚广律师事务所律师。
上诉人新疆某地产置业有限公司（以下简称某置业公司）因与被上诉人民丰县某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区民丰县人民法院（2025）新3227民初333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年12月16日立案后，依法组成合议庭，于2026年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人某置业公司的委托诉讼代理人邓浪、被上诉人某物业公司的法定代表人穆某某及其委托诉讼代理人麦某某、王云慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
某置业公司上诉请求：1.撤销新疆维吾尔自治区民丰县人民法院作出的（2025）新3227民初333号民事判决书，依法改判为驳回某物业公司的全部诉讼请求，支持某置业公司的全部反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用及其他费用由某物业公司承担。事实和理由：1.某物业公司提供物业服务不达标，某置业公司不应当全额支付其物业服务费用266,276元并支付利息。根据双方签订的物业服务合同，某物业公司物业服务标准等级按照《住宅物业服务标准》规定的三级执行，三级物业服务的业主满意率应达到80%，物业服务人员应有4年以上物业管理人或同等岗位3年以上工作经历，住宅物业管理区域建筑面积5-10万平方米的，服务人员按4.5～5人/万平方米标准配备......等等。某物业公司未提交任何证据对其是否提供了达标的服务予以佐证，其在服务过程中出现的大量问题，如在服务中长期存在入户门损坏、清洁打扫不到位、未按要求进行绿化维护、未及时浇水、小区设施损坏未及时更换、维修等，某置业公司提交了大量证据予以佐证，在一审庭审中某物业公司对这些证据的真实性均予以了确认，充分说明其物业服务不达标，其无权要求福盛地产全额缴纳物业费。但是一审法院却判令某置业公司向某物业公司全额支付物业费266,276元并支付利息。该判决明显错误，应予以纠正。2.某物业公司在提供物业服务期间，服务不达标，未对其缺失的服务进行补救，某置业公司垫付资金对损坏的物业设施、设备及绿化进行维修、维护，该部分资金应由某物业公司返还给某置业公司。3.一审法院有选择性的采信证据，同一份证据中有利于某物业公司的陈述予以采纳，对某置业公司有利的部分却视而不见，偏听偏信。某物业公司与案外人黎某签订的《物业交接书》，该交接书的第五条记载空置房物业费266,276元，一审法院据此要求某置业公司按照该数额支付物业费。但《物业交接书》并不是由某置业公司与某物业公司签订，而是某物业公司与案外人黎某签订。其中所记载的部分情况与真实情况并不相符，某置业公司一直未予认可的，但一审法院却将之作为裁判物业费的依据。在同一份物业交接书中，第八条记载电梯维修费4770元需在某物业公司应收物业费中扣除。该记载充分说明在雅苑公司服务过程中电梯存在损坏的情形。并且维修事宜并不是由某物业公司处理的，事实上电梯系由是某置业公司垫资予以修复，某置业公司提交了相关维修合同及维修费支付凭证，但一审法院却视若不见。如前文所述第九条明确的记载了存在水表损坏维修、房门钥匙及门窗损坏的等事实，并确认上述维修费由某物业公司派人修复，否则从物业服务费用扣除维修费用。该记录也说明某物业公司物业服务不达标，造成物业设施、设备损坏、清洁打扫不到位、未按要求进行绿化维护、未及时浇水、小区设施损坏等事实。
某物业公司辩称，1.一审判决认定某置业公司应支付物业费266,276元及相应利息，事实清楚、证据充分，依法应予以维持。（1）某物业公司已按合同约定提供合格物业服务，有权主张物业费。某置业公司上诉称某物业公司物业服务不达标，但未提供有效证据予以佐证。一审中，某置业公司提交的整改通知仅能证明其曾提出整改要求，而某物业公司已举证证明针对相关问题进行了整改。且根据《民丰县某小区前期物业服务合同》第二十六条约定，若因某置业公司原因导致某物业公司无法达到约定服务标准，某物业公司有权要求其解决，而非减免物业费。（2）《物业交接书》合法有效，对某置业公司具有法律约束力。黎某作为某置业公司原员工，后担任新承接物业的负责人，其签订《物业交接书》的行为构成表见代理。一审中某物业公司提交的微信聊天记录已证实，某置业公司法定代表人潘某某及员工周某事前已核实交接书内容，认可黎某的交接权限。某置业公司在一审中已将《物业交接书》作为反诉证据提交，表明其认可该交接书的真实性。该交接书第五条明确约定空置房物业费为266,276元，是双方对物业费金额的真实意思表示，应作为定案依据。某置业公司主张交接书存在矛盾，但未提供有效证据推翻其效力。即便部分条款存在表述差异，亦应优先以双方明确确认的物业费金额为准，且一审法院已结合全案证据对相关费用作出合理认定。2.某置业公司主张某物业公司返还垫付费用及赔偿损失，缺乏事实与法律依据，原审判决驳回其部分反诉请求合法正确。（1）关于垫付水电费51,411.8元及电梯维修费4770元。一审法院已经支持。（2）关于入户门、沥青路、水表等损失32,584.70元。某置业公司未能举证证明该损失系某物业公司物业服务不当所致。涉案小区二期工程在物业服务期间仍处于施工状态，入户门、沥青路等损坏系施工队作业导致，某物业公司已履行报案及劝阻义务，相关责任应由施工方或某置业公司承担。且《物业交接书》第四条明确约定“小区公共设施损害共计零元”，表明双方交接时已确认公共设施无损坏，某置业公司在交接后主张的上述损失与某物业公司无关。（3）关于补种苗木费用180,000元。某置业公司应于2021年3月1日前完成苗木承接查验，但实际直至2023年5月28日才完成苗木栽种，苗木死亡发生在法定保修养护期内。涉案苗木2023年5月栽种，2023年12月即出现死亡，处于保修养护期内，养护责任应由施工方承担，与某物业公司无关。（4）关于绿化喷洒系统维修费用16,747元及消防设备维修费用7500元。《物业交接书》第四条明确约定小区公共设施无损坏，某置业公司主张的喷洒系统及消防设备损坏无事实依据。即便存在损坏，保修责任也应由建设单位或施工方承担。（5）关于电梯维修费用8070元。《物业交接书》第八条已明确约定电梯维修费为4770元，某置业公司主张的8070元缺乏依据。3.某置业公司上诉理由不能成立，一审法院审理程序合法，适用法律正确。一审法院已组织双方进行证据交换与质证，严格按照证据规则对各项证据的真实性、合法性、关联性进行审查，所作认定均有充分依据。某置业公司主张一审法院选择性采信证据，无事实依据。某置业公司作为提出反诉请求的一方，未能提供充分证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。
某物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令某置业公司向某物业公司支付物业费380,394元；2.依法判令某置业公司向某物业公司支付逾期利息1,965.37元（自2025年1月1日计算至2025年3月1日，共2个月，年利率3.1%380,394元×3.1%×2/12=1,965.37元；利息损失计算至物业费支付完毕之日)；3,依法判令某置业公司承担全部诉讼费用。
某置业公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令某物业公司返还某置业公司垫付的水电费51,411.8元；2.判令某物业公司赔偿入户门、沥自路水表等损失32,584.70元；3.判令某物业公司承担电梯维修费用8070元；4.判令某物业公司承担补种苗木费用180,000元；5判令某物业公司承担绿化喷洒系统维修费用16,747元；6.判令某物业公司承担消防设备维修费用7500元；7.判令某物业公司承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：2023年2月21日，某物业公司与某置业公司签订《民丰县某小区前期物业服务合同》。甲方是某置业公司，乙方是某物业公司，合同期限自2023年3月1日起至小区综合验收之日止，约定物业服务标准等级按照《住宅物业服务标准》规定的三级执行。合同中第二条约定：在物业管理区域内。乙方提供的前期物业服务包括以下内容：1.小区共用部位的维护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维护和管理，3.公共区域环境卫生的维护；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理服务；6.公共区域的秩序维护、安全防范。包括门岗、执勤、巡视等事项的协助管理服务；7.物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8.物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9.装饰装修管理服务；10.物业共用部位、共用设施设备的经营，收取、保管和使用收益资金；11.物业档案及物业服务档案保管；12.其他。第三条约定在物业管理区域内，乙方接受业主委托的其他特约服务，或者单个业主委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务的，服务内容和费用由双方另行商定。第四条约定乙方提供的前期物业服务质量按照《住宅物业服务标准》规定的三级执行。第五条约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积物业性质和县价格管理部门核定的收费标准缴纳。第二十六条约定甲方违反本合同的约定，致使乙方无法提供和达到本合同约定的服务内容和标准的，乙方有权要求甲方解决，甲方拒绝整改的乙方有权终止合同。造成乙方和业主损失的，甲方应当给予乙方和业主赔偿。第二十七条约定乙方违反本合同的约定，服务质量达不到本合同第四条约定（即乙方提供的前期物业服务质量按照《住宅物业服务标准》规定的三级执行）的标准的甲方和业主有权要求乙方解决。乙方拒绝解决时，甲方与业主有权终止合同。造成甲方、业主损失的，乙方向甲方、业主赔偿。第三十条约定甲方违反本合同的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主可以自行或者委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
另查，2025年1月20日某物业公司与某置业公司授权的民丰县某合物业管理有限公司（现更名为新疆某鑫物业管理服务有限公司）签可物业交接书，内容为：民丰县某物业管理有限公司民丰县某商住小区物业服务合同到期，按该小区开发公司新疆某地产置业有限公司要求现将该小区物业服务移交给民丰县某合物业管理有限公司（现更名为新疆某鑫物业管理股务限公司)相关交接事宜协商如下：一、某物业公司应收取的一期、二期及商铺已办理交房手续未交清2024年12月31日前物业费157,753元委托某合物业公司收取；二、某物业公司应退还业主装修押金194,546元委托某合物业公司退还相关业主；三、某物业公司应收取的2025年度物业费22,030元移交给某合物业公司，后续物业服务由某合物业公司完成；四、经检查，小区公共设施损害共计零元；五、空置房物业费266,276元按由某合物业公司协调开发公司新疆某置业公司置业有限公司支付；六、由某物业公司收取的装修公司的装修押金由某物业公司自行退还给各装修公司；七、2024年12月31日前该小区水电费，电梯维保，消防维保等各项费用由某物业公司支付。2025年1月1日后续各项费用，发生的各项事项均与某物业公司无关；八、已有某合物业公司代付的24年度水电费51,411元和代付电梯维修费用4770元在某物业公司应收物业中扣除；九、损失的水表，房门钥匙，损坏的门窗等由某物业公司安排人修复，否则将从应收物业费中扣除该维修费用。经核实，某置业公司于2025年1月15日向民丰县某水有限公司分别支付了水费8,999.51元，向国网新疆某电有限公司支付了电费42,412.29元，以上共计51,411.8元，某合物业公司的负责人黎某同意某置业公司向某物业公司主张水电费51,411.8元和电梯维修费。
再查明，某物业公司退出向某置业公司提供物业服务后，某置业公司与某合物业公司形成物业服务合同关系，且某合物业公司的负责人黎某以前是某置业公司的员工，离职后当了某合物业公司的负责人。根据某物业公司与某置业公司签订的《民丰县某小区前期物业服务合同》，某置业公司已经卖的房子物业费应该是业主向物业公司交。空置房屋的物业费应该由某置业公司承担。本案中物业交接书中确认的空置房物业费为266,276元。
一审法院认为，本案的争议焦点为：一、某物业公司主张物业费380,394元及利息1,965.37元是否具有事实与法律依据的问题；二、某置业公司主张“某物业公司服务不达标”,进而拒绝支付物业费的理由是否成立；三、某置业公司主张的“返还垫付水费51,411.8元及赔偿各项损失296,313.5元”是否具有事实与法律依据的问题。
一、关于某物业公司主张物业费380,394元及利息1,965.37元是否具有事实与法律依据的问题。某物业公司与某置业公司签订的《民丰县某小区前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律约束力。一审法院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积物业性质和县价格管理部门核定和收费。经审理，本案中尚未出卖的空置房屋由某置业公司支付其物业费。从2025年1月20日所签订的《物业交接手续》来看，某物业公司与某合物业公司负责黎某已经对空置房屋的费用进行确认，应产生费用为266,279元。本案中，某置业公司虽然对黎某的身份予以否认，但黎某作的案涉小区的新物业承接人，其承接工作某物业公司有理由相信系由某置业公司安排。且某置业公司为证明其反诉，将《物业交接手续》作为证据向一审法院提供，另外向一审法院提交的微信聊天记录和《物业交接书》中多次提到“黎总”，指向主体与黎某高度吻合，证黎某的陈述其以前是某置业公司员工，进一步佐证了黎某与某置业公司存在职务关联的合理性。本案中，黎某作为某置业公司授权委派的交接人身份具有高度盖然性。故黎某确认《物业交接手续》的效力及于某置业公司。因此可以视为某置业公司认可该《物业交接书》。综上，本案中双方确认的空置房物业费为266,279元，一审法院予以确认。
关于利息的认定，某物业公司主张从2025年1月1日起，按照年利率3.1%，支付至物业费实际付款为止。本案中，双方并没有约定物业费缴纳日期，某物业公司主张利息起止日没有事实依据，故一审法院将本案起诉之日作为本案的利息起止日，即2025年4月14日。某物业公司按照全国银行间停业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率作为本案资金占用利息的利率标准，不违反法律规定，一审法院予以确认。故本案利息，以266,279元为基础，按照利率3%，计算利息至实际付款为止。
二、关于某置业公司主张“某物业公司服务不达标”，进而拒绝支付物业费的理由是否成立的问题，本案中，虽然某置业公司主张某物业公司物业服务不达标，但是没有提交充分的证据来证明某物业公司的物业服务不达标，没能证实自己的观点，应承担举证不能的后果，因此某置业公司主张某物业公司物业服务不达标，从而拒绝支付物业费的主张不成立。
三、关于某置业公司主张的“返还垫付水费51,411.8元及赔偿各项损失296,313.5元”是否具有事实与法律依据的问题，某置业公司主张某物业公司返还垫付水电费，因某物业公司认可某置业公司垫付的事实、双方签订的物业交接书中也确认某置业公司授权的某合物业公司代付的2024年度水电费51,411元和代付电梯维修费用4,770元。某合物业公司的负责人黎某同意某置业公司向某物业公司主张水电费51,411.8元和电梯维修费。物业交接书中认定的电梯维修费为4770元。根据物业交接书的约定及公平原则，某物业公司应返还该费用。对于某置业公司主张的入户门、沥青路、水表等损失因证据不足以证明系某物业公司服务不当直接导致，不予支持。电梯维修、补种苗木、绿化喷洒系统维修、消防设备维修费用、同样因证据不足证明与某物业公司服务存在因果关系，不予支持。某置业公司也没能提交相关的证据来证实自己的诉求。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
综上所述，某物业公司的部分诉讼请求成立，予以支持。某置业公司的部分反诉请求成立，予以支持。某置业公司应向某物业公司支付空置房物业费266,276元。某物业公司应返还某置业公司垫付的水电费51,411.8元、电梯维修费用4770元。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条、第五百二十六条、第九百三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决如下：一、新疆某地产置业有限公司于本判决生效之日起十日内向民丰县某物业管理有限公司支付物业费266,276元并支付利息（利息以本金266,276元为基数，按照利率3.1%计算，自2025年4月14日起至实际付清为止)；二、民丰县某物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向新疆某地产置业有限公司支付水电费51,411.8元、电梯维修费用4770元；三、驳回民丰县某物业管理有限公司其他诉讼请求；四、驳回新疆某地产置业有限公司其他反诉请求。本诉案件受理费7,035.4元，由民丰县某物业管理有限公司负担2111元，由新疆某地产置业有限公司负担4,924.4元；反诉案件受理费2,872.35元，由新疆某地产置业有限公司负担2,322.35元，由民丰县某物业管理有限公司负担550元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：1.某置业公司应向某物业公司支付的物业费金额如何认定；2.某置业公司主张的各项损失应否支持。
关于某置业公司应向某物业公司支付的物业费金额如何认定的问题。某置业公司二审认可欠付物业费的金额为266,276元，其提出的上诉理由为某物业公司的物业服务没有达到合同约定的标准，应当在266,276元的基础上打七折计算。因双方签订的《民丰县某小区前期物业服务合同》中并无在乙方物业服务未达到标准的情况下，甲方可以减去一部分物业费的相关约定；而合同第27条约定，乙方某物业公司的服务质量达不到合格标准，甲方某置业公司可要求整改，某物业公司拒绝整改造成损失的，应当赔偿损失。从双方签订合同的约定条款来看，某置业公司要求按照266,276元的70%计算物业费的上诉理由无事实依据，本院不予支持。
关于某置业公司主张的各项损失应否支持的问题。一审法院认定某物业公司应向某置业公司返还垫付的水电费51,411.8元和电梯维修费用4770元，双方均不持异议，本院予以确认。对于某置业公司其他损失，具体分析如下：1.入户门、水表损失，给损失属于空房所有，不属于公共部分的设施，且某置业公司无证据证明入户门损坏和水表缺失系某物业公司造成的，故对某置业公司主张的入户门、水表损失不予支持。2.沥青路损失，某置业公司于2024年7月15日向某物业公司发送的通知中第四项修复9号楼门前沥青路面，该争议问题某置业公司在其与新疆某威服务有限公司（法定代表人与某物业公司相同，均是穆某某）一案中亦提出过，该案已经调解处理了双方关于案涉小区路面施工纠纷，且《物业交接书》第四条载明“小区公共设施损害共计零元”，表明双方交接时已确认公共设施无损坏，故对于沥青路面损失不予支持。3.补种苗木费用，某置业公司提交的2025年3月与案外人签订的《绿化施工合同》中补种的苗木种类及数量与其提交的两份绿化移交目录表均不相符，且苗木死亡原因系多种因素导致，某置业公司无证据证明苗木死亡原因系某物业公司管理不善导致，《物业交接书》也未载明苗木损失问题，故对该项损失不予支持。4.绿化喷洒系统维修费用、消防设备维修费用及电梯打扫费等损失，因某置业公司未提供上述损失支付凭证的相关证据，不能证明该损失的实际发生，故对上述损失亦不予支持。综上，某置业公司主张的除水电费及电梯维修费外的其他损失无事实依据，本院不予支持。
综上所述，新疆某地产置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,987.71元，由上诉人新疆某地产置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 常 喜 盈
审判员 马 吉 海
审判员 麦麦提阿卜拉·图尔荪托合提
二〇二六年一月十九日
书记员 马 家 丽