青海省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2025）青民再189号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：青海某房地产公司。住所：青海省西宁市。
法定代表人：高某，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郭家诚，青海齐光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王润杰，陕西益物律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：赵某，男，住湖北省洪湖市。
委托诉讼代理人：巩志强，青海西羌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐兴腾，青海西羌律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：朱某，男，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：巩志强，青海西羌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐兴腾，青海西羌律师事务所律师。
再审申请人青海某房地产公司因与被申请人赵某、朱某房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2024）青01民终3173号民事判决，向本院申请再审。本院于2025年9月10日作出（2025）青民申604号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2025年10月31日公开开庭审理了本案。再审申请人青海某房地产公司的委托诉讼代理人郭家诚、王润杰，被申请人赵某、朱某的共同委托诉讼代理人巩志强、徐兴腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青海某房地产公司申请再审称，（一）案涉《协议书》解除的根本原因系赵某拒不履行合同付款义务，青海某房地产公司主张给付房屋占用费符合法律规定，按该房屋的实际租金标准赔偿房屋占用费19479978元符合实际租赁情况，原审法院依职权予以核减无事实及法律依据。赵某与青海某房地产公司签订案涉《协议书》前，已知晓青海某房地产公司为该协议的成就解除了与第三人签订的《大通某超市意向租赁协议》，且赵某对《大通某超市意向租赁协议》约定的租金每平方米单价32元明知，其应当预见到如不履行《协议书》约定的义务，导致《协议书》被解除，占有房屋期间需按照《大通某超市意向租赁协议》租金标准支付房屋占用费。（二）案涉房屋买卖《协议书》解除系因赵某未依照合同约定支付合同价款，对此赵某应按照合同约定承担违约责任。青海某房地产公司主张违约金8154371元有合同约定，符合法律规定。依照《中华人民共和国民法典》第三百二十一条规定，房屋占用费系法定孳息，与青海某房地产公司主张的违约金是两个不同法律关系，原审法院以支持法定孳息的诉求而免除赵某的违约责任，属于认定事实及适用法律错误。（三）青海某房地产公司主张赔偿因办理案涉房屋权属登记费用6651259.2元及向原承租人承担解除租赁合同违约损失105万元属于赵某违约行为造成的实际损失。案涉房屋在签订《协议书》前由青海某房地产公司出租给第三人，基于赵某的购买意愿，为成就案涉《协议书》的签订及履行，青海某房地产公司解除了与第三人的房屋租赁关系并支付违约金105万元，考虑到赵某所购房屋贷款及符合商业经营的属性，青海某房地产公司向房屋主管机关缴纳各项费用6651259.2元。青海某房地产公司的上述行为系案涉《协议书》签订成立前的必备条件，从合同目的来看，应当视为双方对合同签订及履行过程中形成的合意。因赵某的违约行为，导致案涉合同目的不能实现，青海某房地产公司为合同签订及履行前期支付的上述款项，属于赵某违约行为所致的损失范围，从保护弥补合同守信方的合法利益考虑，赵某应当承担赔偿责任。故请求：1.撤销一、二审判决，改判支持青海某房地产公司一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由赵某、朱某负担。
赵某、朱某共同辩称，（一）青海某房地产公司主张赵某违约与事实不符，合同解除的原因在于青海某房地产公司没有履行法定以及约定义务，属于实质违约方。案涉《协议书》签订时青海某房地产公司并未取得案涉房屋预售许可，未缴纳土地出让金，案涉房屋性质也不是商业，协议签订存在无效和欺诈的情况。根据《协议书》约定，剩余首付款1800万元，甲方消防验收合格后或者超市正常开业一个月后付清，实际上直到2021年，青海某房地产公司才办理了相应的消防验收手续。因此，案涉《协议书》的解除是由于青海某房地产公司没有按照《协议书》约定交付符合商业用途的标的物，并非赵某、朱某拖欠房款。（二）原审关于房屋占用使用费判定过高。原审酌定按照每平方米每月25元的标准计算使用费，但赵某、朱某调取的案涉房屋租赁合同约定的租金为每平方米每月3.33元，因此原审判决赵某、朱某向青海某房地产公司支付额外款项明显不公。（三）案涉《协议书》为预约合同的性质，双方并未签订正式的商品房买卖合同。（四）青海某房地产公司主张产权登记费以及向原租户支付的违约金没有法律依据。产权登记费是青海某房地产公司的开发成本，并且产权登记是行政费用支出，案涉房屋产权也办理在青海某房地产公司名下，该费用应由青海某房地产公司承担。租金违约金是否实际支付不清楚，且2016年案涉房屋不符合出租条件，也就不存在第三方解除租赁合同的违约金问题。综上，请求驳回青海某房地产公司的再审请求。
青海某房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.赵某、朱某立即腾退位于大通县面积12986.6㎡商铺；2.赵某、朱某向青海某房地产公司赔偿自2019年6月1日起至赵某、朱某实际腾退之日止的房屋占用费损失19479978元（从2019年6月1日暂算至起诉之日2023年4月23日共计1422天，占用费计算公式为：500万元/年÷365天×1422天=19479978元）；3.赵某、朱某赔偿青海某房地产公司因办理案涉房屋权属登记而支出的费用6651259.2元；4.赵某、朱某赔偿青海某房地产公司因向赵某、朱某出售案涉房屋而向租户支付的违约金损失105万元；5.赵某、朱某向青海某房地产公司支付违约金8154371元；6.本案诉讼费用（含诉讼保全费、担保费、案件受理费、公告费、鉴定费）由赵某、朱某负担。以上诉讼请求共计35335608.2元。
赵某向一审法院提出反诉请求：1.青海某房地产公司向赵某退还购房款1200万元；2.青海某房地产公司赔偿赵某装修损失6738854元；3.青海某房地产公司向赵某赔偿冷链设备毁坏损失80万元；4.青海某房地产公司向赵某返还定金300万元，以上合计：22538854元；5.本案全部诉讼费由青海某房地产公司负担。
一审法院认定事实如下：青海某房地产公司系案涉房屋开发建设主体。2016年12月26日，谈某代表青海某房地产公司（甲方）与赵某（乙方）签订《协议书》，约定经甲乙双方友好协商，就大通中心市场二期改造工程负一层出让于乙方，双方就出让事宜达成如下协议：一、房屋地址：大通县。二、建筑面积：13275㎡，实际测绘商业及库房总面积按预测13275㎡比例下调不得低于12800㎡（使用范围按测绘表及图纸约定）如面积大于13275㎡或面积小于12800㎡，双方友好协商解决。三、合同总价：5600万元。四、付款方式：本合同签订后，乙方先付300万定金，2017年1月10日前付清。2017年4月30日前付700万，剩余首付款1800万甲方消防验收合格后或超市正常开业1个月后付清，剩余50%款项由乙方提供资料，并协助甲方办理贷款事宜。五、该房屋用途为商业，在乙方取得该房屋后，经营范围为大型综合超市、大型服装、百货卖场。生活超市面积不得小于70%。六、商场管理：在商场及超市规划期间及运营后，甲乙各方应以大局为重，甲乙双方应满足商场的总体业态规划管理。七、消防事宜：乙方在本合同签订后，办理超市平面及消防设计，设计原则为不得脱离本项目消防总体设计，并报消防支队审核，审核后再行装修施工。八、地暖事宜：乙方应出具详细地暖平面图纸，并签字盖章，由甲方根据该图纸安排施工。九、水电事宜：在本合同签订后，乙方应提供用电及用水容量书面清单并签字盖章，甲方安排施工。十、违约事宜：本协议签订后，甲乙双方不得单方面违约，否则违约方（适用于甲乙双方）支付违约金标准为乙方已付首付款金额赔偿。十一、本协议为临时协议，最终以商品房买卖合同、商场管理合同、物业合同为准。十二、本协议未尽事项，双方友好协商。十三、本合同一式四份，双方各执两份。甲方处谈某签字捺印，乙方处赵某签字捺印。谈某系青海某房地产公司职工。2016年12月28日，赵某向青海某房地产公司转账200万元；2017年1月6日，赵某向青海某房地产公司转账100万元；2017年2月23日，赵某向青海某房地产公司转账200万元；2017年4月6日，赵某向青海某房地产公司转账200万元；2017年4月27日，赵某向青海某房地产公司转账300万元；2017年12月29日，赵某向青海某房地产公司转账100万元；2020年12月7日，朱某向青海某房地产公司转账100万元。庭审中，青海某房地产公司、赵某、朱某均认可已给付购房款共计1250万元，《协议书》双方于2023年3月2日解除，案涉房屋已腾退。青海某房地产公司认可收到房屋后地砖进行了装修、墙面进行了粉刷。2019年7月15日赵某装修案涉房屋。
2023年6月7日，谈某与赵某形成如下电话通话记录，赵某表示“房子已经交给你们了，我们该撤出的东西已经全部撤出了，事实上就是房子交给你们了，你们该咋办咋办去吧。”内容还有“谈某：那就包括这些装修啊这些乱七八糟的，你们已经放弃了呗。赵某：放弃了呗，那还有啥。谈某：搬不走的这些……赵某：不存在了，啥都不存在了。谈某：搬不走的这些留给甲方了。赵某：嗯，不存在了”。后青海某房地产公司将案涉房屋进行出租。
另查明，2021年1月4日，青海某房地产公司向大通回族土族自治县自然资源局缴纳土地出让价款6454400元，并向大通回族土族自治县税务局缴纳印花税3227.2元，契税193632元。2021年3月22日青海某房地产公司取得案涉房屋不动产权证，用途为零售商业用地、商业服务、仓储，房屋建筑面积为12986.6平方米。
再查明，2015年10月26日，大通回族土族自治县国土资源局与青海某房地产公司、大通县某管理公司签订《国有土地建设用地使用权出让合同》，将案涉土地出让给青海某房地产公司和大通县某管理公司。2021年7月22日，《大通回族土族自治县自然资源局2021年第5次局务会会议纪要》，会议决定：原则同意将青海某房地产公司和大通县某管理公司取得的两宗国有土地使用权变更为青海某房地产公司。2021年8月3日，大通回族土族自治县自然资源局与青海某房地产公司签订《国有土地建设用地使用权出让合同》（合同补充条款），约定对原编号为xx（合同编号）土地出让合同变更如下：受让人由青海某房地产公司、大通县某管理公司改为青海某房地产公司。
还查明，一审法院调取的证据中载明，2012年1月31日，大通县某甲公司（甲方）与北京某综合超市公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定位于西宁市大通回族土族自治县甲方拥有合法出租权的“大通百货”项目地下一层的部分商业用房及地下二层约为3175平方米，地下二层约515平方米；其中地下二层515平方米的场地系甲方无偿提供，不计租金，本合同租金面积仅为地下一层3175平方米的场地，租金标准为每天每平方米0.7元人民币，该租金标准每3年递增一次，每次在上期基础上递增3%。2019年、2020年、2021年、2022年、2023年青海某综合超市公司分别向大通县某甲公司支付租赁费929224元、877340.67元、957100元、957100元、850756元。
2019年8月20日，大通某置业公司（甲方）与青海某农产品公司签订《房屋租赁合同》，约定位于青海省大通回族土族自治县甲方开发建设并拥有产权和合法出租权的“欣阳广场”项目负一层的部分商业用房，总租赁套内实际使用面积为7440.98平方米（以实际测定的使用面积为准）租金标准为每平方米每月26元，每三年递增5%，甲方承诺，在乙方商业项目开业时和持续经营期间，甲方购物中心整体开业率（不含乙方租区）不得低于85%，否则乙方有权选择延期接场或延期开业，如因上述原因导致乙方延期开业超过60天的，乙方有权解除本合同。在上述延期开业期间，乙方免于交纳此期间的租金及物业管理费。如上述条件未满足的情况下乙方提前开业经营的，则甲方为乙方增加相应期限的免租期，免除乙方在此期间应付的租金和物业管理费。青海某农产品公司未向大通某置业公司支付租赁费。
一审法院向青海某房地产公司释明是否对案涉房屋租金价值进行评估，青海某房地产公司明确表示不申请。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，青海某房地产公司与赵某签订《协议书》后，青海某房地产公司作为出卖人已经按照约定收受赵某购房款1250万元，案涉《协议书》约定内容符合上述法律规定，具备商品房买卖合同的主要内容，可认定为商品房买卖合同。赵某辩解青海某房地产公司出售案涉房屋时未取得商品房预售许可证，该《协议书》无效。经查，2021年3月22日青海某房地产公司取得案涉房屋不动产产权登记证，用途为零售商业用地，故对赵某的该辩解意见不予采纳。青海某房地产公司主张其与赵某、朱某之间存在合同关系，其应对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，青海某房地产公司提交的《协议书》中甲方处谈某签字，谈某的该行为系代表青海某房地产公司实施的职务行为，由此产生的法律后果应当由青海某房地产公司承担，乙方为赵某，故案涉合同的主体为青海某房地产公司与赵某。青海某房地产公司与赵某签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人协商一致，可以解除合同，庭审中，双方当事人均认可《协议书》于2023年3月2日解除，对此一审法院予以确认。
关于青海某房地产公司的各项诉求是否应当支持的问题。青海某房地产公司认可案涉房屋已腾退，自愿放弃腾退案涉房屋的诉讼请求，系其对实体权利的自由处分，不损害他人的权益，一审法院予以确认。关于青海某房地产公司要求房屋占用费是否应当支付的问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权赔偿损失”及第六百三十四条：“分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费”的规定，分期付款买卖合同解除后，应当支付使用费，青海某房地产公司在交付房屋后，赵某实际使用了案涉房屋，应当支付一定的使用费。赵某在占有使用期间对该房产进行了装修，装修增加了涉案房屋的使用价值，故在使用费的支付上必须考虑装修等因素，结合案件事实及本地同类标的物的租金标准，同时考虑到因新冠肺炎疫情导致封控管控的实际情况，对因受新冠肺炎疫情管控的时间酌情确定为2个月适宜，并予以扣除该期间费用后计算相应的房屋占用使用费，一审法院酌定按照每平方米每月25元的标准支付使用费为宜，青海某房地产公司主张自2019年6月1日起支付占有使用费，赵某对此不认可，青海某房地产公司亦未提交证据予以证明。经查，2019年7月15日赵某开始装修案涉房屋，应当认定为此时房屋已交付给赵某，具体计算为自2019年7月15日至2023年2月23日按每平方米每月25元计算为14078897元。
关于青海某房地产公司要求赔偿因办理案涉房屋权属登记而支出的费用6651259.2元的诉讼请求。该费用为青海某房地产公司支付的土地出让价款及其开发建设的不动产办理产权登记证而支出的费用，现该房屋产权登记在青海某房地产公司名下，青海某房地产公司的该项诉讼请求于法无据，故不予支持。
关于青海某房地产公司要求赵某、朱某赔偿因出售案涉房屋向租户支付的违约金的损失105万元的诉讼请求。青海某房地产公司未提交充分有效证据证明该笔费用应由赵某、朱某承担，故该项诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。
关于青海某房地产公司要求赵某、朱某支付违约金8154371元的诉讼请求。房屋占有使用费损失已经弥补青海某房地产公司的损失，故对青海某房地产公司的该项诉讼请求，不予支持。
关于赵某的反诉请求是否成立的问题。青海某房地产公司与赵某于2023年3月2日协议解除合同，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权赔偿损失。赵某虽主张返还购房款1200万元，但双方均认可购房款为1250万元，为了减少诉累，维护正常的交易秩序，故青海某房地产公司应退还赵某购房款1250万元。
关于赵某要求青海某房地产公司赔偿装修损失、冷链设备毁坏损失的诉讼请求。青海某房地产公司提交的证据通话录音中，赵某明确表示已全部撤出，并放弃装修添附价值，且赵某提交的证据无法证明装修添附价值及冷链设备实际价值，亦未举证证明冷链设备实际损失及损失产生与青海某房地产公司之间存在因果关系，其应当承担举证不能的法律后果，故对于赵某要求青海某房地产公司赔偿装修损失、冷链设备毁坏损失的诉讼请求，不予支持。
对于赵某要求青海某房地产公司返还定金300万元的诉讼请求。因该笔款项已经包含在其支付的购房款中，赵某没有提交有效证据证明青海某房地产公司存在违约，故对该诉讼请求，不予支持。
综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第六百三十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第六条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第五十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十五条之规定，判决：一、赵某于判决生效之日起三十日内支付青海某房地产公司房屋占有使用费14078897元；二、青海某房地产公司于判决生效之日起三十日内退还赵某购房款1250万元；三、驳回青海某房地产公司的其他诉讼请求；四、驳回赵某的其他诉讼请求。以上一、二项折抵后于判决生效后三十日内由赵某向青海某房地产公司支付1578897元。本诉案件受理费218478元，由青海某房地产公司负担98315元，赵某负担120163元；保全担保费22000元、保全费5000元由赵某负担。反诉案件受理费154494元，由赵某负担85280元，青海某房地产公司负担69214元。
青海某房地产公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项，并在查清事实后改判支持青海某房地产公司一审全部诉讼请求，驳回赵某的一审全部反诉请求；2.本案的全部诉讼费由赵某、朱某负担。
赵某不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回青海某房地产公司的一审全部诉讼请求；3.改判青海某房地产公司向赵某支付违约金300万元，赔偿装修损失6738854元，冷链设备损失费80万元；4.本案全部诉讼费用由青海某房地产公司负担。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，二审法院予以确认。
二审法院认为，青海某房地产公司与赵某签订的《协议书》约定了案涉房屋买卖的主要内容，现双方均认可该《协议书》已解除。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现案涉协议已解除，赵某不应无偿占有使用青海某房地产公司房屋，基于赵某实际占有使用案涉房屋的事实，赵某应当向青海某房地产公司偿付自2019年7月15日至2023年2月23日的房屋占有使用费。一审法院参照当地同类标的物同期租金标准并综合考量赵某在占有使用期间装修涉案房屋后增加的使用价值、疫情封控等相关因素，确定按每平方米每月25元的标准支付涉案房屋的占有使用费适宜。赵某诉称案涉房屋占有使用费应当以每平方米每月3.33元计算不符案情客观实际。青海某房地产公司称为了向赵某出售案涉房屋而办理了房屋权属登记，该费用应由赵某支出。但该房屋产权登记在青海某房地产公司名下，协议亦未约定青海某房地产公司自行办证的费用由赵某承担，青海某房地产公司请求赵某承担该费用无事实和法律依据。青海某房地产公司请求赵某承担其因出售案涉房屋向其他租户支付的违约金，本案双方虽解除案涉房屋买卖协议，但赵某因疫情及防控措施导致经营困难，对合同的解除赵某主观上并无恶意，且青海某房地产公司与赵某对此在协议中并无任何约定，青海某房地产公司的该项诉讼请求不能成立。
赵某诉称其对案涉房屋进行了装修，青海某房地产公司将人防工程作为商品用房出售，青海某房地产公司应承担装修费用及违约金。但赵某在电话录音中明确表示撤场并放弃装修添附物，赵某在一审中亦无确实有效的证据证明其装修添附物的实际价值。赵某作为完全民事行为能力人，其在从事民事活动时应具有对对方履约情况的关注和监督义务，其与青海某房地产公司达成买卖涉案房屋合意时，赵某应具有审查合同最基本的注意义务，赵某称青海某房地产公司将人防工程作为商品用房向其出售，请求支付违约金的请求不能成立。
综上，青海某房地产公司、赵某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审本诉案件受理费218478元，由青海某房地产公司负担；二审反诉案件受理费181300元，减半收取90650元，由赵某负担。
再审中，青海某房地产公司对一审法院依职权调取证据有异议，认为与本案不具有关联性。赵某、朱某对一、二审查明的事实无异议。再审对各方均无异议的其他事实，予以确认。
根据再审申请人青海某房地产公司的再审请求及被申请人赵某、朱某的答辩意见，结合查明的事实，再审围绕青海某房地产公司的再审请求能否成立的问题进行了审理。
一、关于案涉《协议书》的解除原因及违约方的认定问题
本院再审认为，根据《协议书》约定，合同总价为5600万元，合同签订后，乙方（赵某）先付300万定金，2017年1月10日前付清；2017年4月30日前付700万，剩余首付款1800万甲方（青海某房地产公司）消防验收合格后或超市正常开业1个月后付清，剩余50%款项由乙方提供资料，并协助甲方办理贷款事宜。经查，案涉《协议书》签订后，赵某、朱某向青海某房地产公司共支付购房款1250万元，2019年7月15日赵某实际占有案涉房屋并进行装修，2021年1月13日案涉房屋取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，且超市后续也已正式开始营业。因此，案涉房屋在已经具备支付剩余首付款1800万元的客观条件后，赵某仍未按约定向青海某房地产公司履行付款义务，显已构成违约。
赵某再审主张，《协议书》签订时青海某房地产公司并未取得案涉房屋的预售许可，且未缴纳土地出让金，案涉房屋不属于商业用途，不符合《协议书》约定的销售条件，青海某房地产公司构成根本违约。经查，青海某房地产公司于2021年1月4日缴纳了案涉房屋土地出让金，并于2021年3月22日取得案涉房屋不动产产权登记证，权利人为青海某房地产公司，用途为零售商业用地。对此，本院再审认为，案涉《协议书》前期虽存在履约瑕疵，但青海某房地产公司于2021年缴纳了土地出让金并取得不动产登记证，成为案涉房屋的合法权利人，已经弥补签约时的权利瑕疵。如果赵某按约支付购房款，其基于《协议书》约定取得案涉房屋所有权的合同目的必然可以实现，且赵某也未提交证据证明在合同履行过程中曾向青海某房地产公司主张违约责任。故赵某、朱某的该辩解意见不成立，再审不予支持。
综上，案涉《协议书》解除的主要原因系赵某违约所致，即未按照约定支付剩余购房款，故赵某应对合同解除负主要责任。但《协议书》明确约定“本协议为临时协议，最终以商品房买卖合同、商场管理合同、物业服务合同为准”，青海某房地产公司作为房地产公司长期未完成产权登记等义务并催促交易，亦未签订正式的商品房买卖合同确定双方权利义务，对损失的扩大存在一定过错。
二、关于房屋占有使用费的标准认定问题
本院再审认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案因赵某未按约定支付购房款，导致合同无法继续履行而解除，故青海某房地产公司主张房屋占有使用费具有合理性。基于平衡双方利益的角度，综合考虑案涉房屋装修情况、使用时长、经营状况、疫情封控、本地同类标的物租金水平、合同解除原因及双方过错程度等，一审法院酌情确定按25元/平方米/月的标准支付案涉房屋占有使用费并无明显不当，再审予以维持。
三、关于青海某房地产公司主张办理案涉房屋权属登记费的问题
本院再审认为，青海某房地产公司为促成交易、履行合同而缴纳的土地出让金等费用，属于其履约成本。现案涉房屋产权登记在青海某房地产公司名下，《协议书》亦未约定青海某房地产公司因办理案涉房屋权属登记支出的费用由买房人赵某承担。故青海某房地产公司的该项主张无事实及法律依据，不予支持。原审此节认定正确，再审予以维持。
四、关于青海某房地产公司主张因出售案涉房屋向租户支付的违约金问题
本院再审认为，出卖人为出售房屋而向租户支付违约金以解除合同，该笔损失能否向买受人主张，取决于双方是否在房屋买卖合同中明确约定以及该损失是否由买方的违约行为直接导致。经查，双方于2016年12月26日签订的转让大通中心市场二期改造工程负一层《协议书》中并未涉及该房之前已出租，需要由赵某承担向租户支付违约金的赔偿责任，亦无证据证明青海某房地产公司向租户支付违约金系因赵某的违约行为直接导致。本案中青海某房地产公司并无证据证明其与赵某签订《协议书》时赵某明知该出租事实且预知如其违约即将承担向租户支付的违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”的规定，青海某房地产公司的此项主张缺乏合同及法律依据，不予支持。原审此节认定正确，再审予以维持。
五、关于青海某房地产公司主张的违约金问题
本院再审认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”的规定，合同解除后，当事人请求恢复原状（即返还原物）和承担违约责任（即支付违约金）是两种可以并行不悖的法律责任，但法院在处理合同解除时应以填补实际损失为限，避免双重获利。本案中赵某虽对合同解除承担主要责任，但青海某房地产公司在合同履行过程中也存在履约瑕疵。双方均认可案涉《协议书》于2023年3月2日协议解除，根据《中华人民共和国民法典》第六百三十四条第二款“出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费”的规定，买卖合同解除后，出卖人有权获得利益补偿，请求买受人支付标的物的使用费。原审法院从2019年7月15日赵某开始装修案涉房屋开始起算房屋占有使用费，亦充分保障了青海某房地产公司的权益。考虑到赵某对案涉房屋进行的装修已经形成附合，该部分装修添附物应视为给房屋带来的增值，基于公平原则和过错相抵原则，原审认定房屋占有使用费足已经弥补青海某房地产公司的损失并无不当，再审不再支持青海某房地产公司主张的逾期付款违约金。
综上所述，本院再审认为，青海某房地产公司的再审请求不成立，不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十八条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
维持青海省西宁市中级人民法院（2024）青01民终3173号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈玉静
审 判 员 段旭洁
审 判 员 徐 婷
二〇二六年一月十四日
法官助理 殷振贤
书 记 员 高 扬