辽宁省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2025）辽民申6928号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张某，男，1966年X月XX日出生，汉族，住辽宁省某市某小区。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：辽阳某有限公司，住所地辽宁省辽阳市某区。
法定代表人：王某，该公司经理。
委托诉讼代理人：刘某，女，该公司员工。
原审第三人：辽宁省辽阳市某区某社区居民委员会，住所地辽宁省辽阳市某区。
法定代表人：黄某，该居民委员会主任。
再审申请人张某因与被申请人辽阳某有限公司（简称某甲公司）及原审第三人辽宁省辽阳市某区某居委会（以下简称某甲）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省辽阳市中级人民法院（2025）辽10民终145号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
张某申请再审称，撤销一、二审判决，依法再审本案。（一）物业合同不合法。在本人一、二审的答辩状中都强调了某甲在代理小区业主与某甲公司签订普某临时代管物业服务协议之前，没有召开业主大会，没有取得业主大会的同意和授权，没有取得双过半数业主的同意，违反了《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第二百七十八条的规定。这个协议是社区私自代理小区业主签订的物业协议。一审开庭时，某甲作为第三人出庭，在一审庭审笔录第七页，第三人承认在签订协议之前没有召开业主大会，没有取得业主大会的授权。举证不出得到业主大会授权的证据，合同内容代表不了小区业主真实意思表示，一、二审判决书中都没有给出不予采用《民法典》第二百七十八条的理由。（二）本人二审答辩状中提交了三起裁判文书网案例，均判决未经业主大会表决的物业合同无效。在二审判决书中没有给出不予参考此三条案例的理由。（三）第三人某甲与某甲公司在协议中约定电梯的维修费用和共用设施部位的维修费用，超过200块钱就由业主承担。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，物业服务合同中免除物业服务企业责任，加重业主责任，排除业主主要权利条款，业主请求确认合同无效，人民法院应予支持。二审判决书中没有说明未予采用此条的理由。（四）某甲公司在一审陈述与第三人签订协议的时间是2020年9月6日，第三人承认属实，但是现任书记否认是她签订的，在本人上诉到二审庭审时，本人质疑签订协议的时间，某甲公司当庭反言，表示在一审给出的签订协议时间错误，要求庭后提交。某甲公司在二审庭后给出签订合同的时间是2021年3月。可在一审中，本人交给法院的证据四，某区某街道办事处给第一城b区回迁楼小区业主答复信中明确某社区与某某物业签订合同的时间是2022年初，到现在一、二审也没有审查清楚铁合社区为什么与某甲有限公司和某甲公司，两个独立的物业公司签订两份物业合同，与某乙签订合同的签订时间写的是2020年8月，某乙有限公司成立的时间是2021年5月，某甲公司就凭着两份造假的签订合同时间赢得了一、二审。（五）二审民事判决书第11页记录，某甲受某区某街道办事处指示与某甲公司签订物业服务合同，没有说明国家哪条法律法规规定政府职能部门有直接权利可以授权社区签订物业合同。《物业管理条例》规定，只有业主大会才有权利授权签订物业合同。社区未经过业主同意，强行代理签订合同属于非法干预这个物业合同没有经过业主大会依法选聘，对业主没有法律约束力。（六）在一审判后答疑第三页记载，“辽阳市中级人民法院（2023）辽民初1158号民事判决书载明，某甲居委会与某乙公司2020年8月签订的协议，在有关部门依法进行了备案”。2021年5月成立的公司怎么能在2020年8月就有公章签合同。张某依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第二项、第三项、第五项的规定申请再审。
某甲公司提交意见称，一、二审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回张某的再审申请。（一）某甲公司与某甲签订的物业服务协议合法有效，并经生效裁判文书确认有效。（二）张某自2020年9月6日至2022年9月6日未支付物业费及电梯费共计4715元。（三）某甲公司对普某小区提供了物业服务，张某亦接受了物业服务，应支付拖欠的物业费及电梯费。
本院经审查认为，案涉小区在某甲公司进驻服务前尚未成立业主委员会，某甲居委会为维护社区稳定，保障小区居民正常生活，在案涉小区未成立业主委员会的情况下，接受街道办事处的指导依法代行业主委员会职责，与某甲公司签订的《普某临时代管物业服务协议》对小区全体业主均具有法律约束力，且在多起某甲公司诉同小区业主物业服务合同纠纷案件中，案涉服务协议已被生效判决确认为有效，某甲公司亦实际为该小区提供了物业服务。因此，原审法院判令张某向某甲公司支付拖欠的2020年9月6日至2022年9月6日的物业费及电梯费合计4715元，并无不当。综上，张某的再审申请不符合法定应当再审的情形。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：
驳回张某的再审申请。
审 判 长 王 双
审 判 员 张云涌
审 判 员 孙 艳
二〇二五年十一月二十一日
法官助理 李思源
书 记 员 魏艳红